買うか迷っている方へ、「物件価格下落許容度」という考え方

中古マンション資産価値

買うか迷っている方へ、「物件価格下落許容度」という考え方

中古マンション資産価値

スポンサードリンク

こんにちは！
ふじふじ太です！

今家を買おうと思っているものの、これから物件価格が下がることが怖くて購入を躊躇っている方も多いのではないでしょうか。

特に今はバブル期を越えるくらいマンション価格が高騰している最中です。

人の心理として、「損をするかもしれない」というマインドブロックは強烈です。

リスクを負って高い買い物をするよりも、賃貸のままで良いと考える方もいらっしゃるでしょう。

さて、そんな時に買うかどうか判断をするための考え方をひとつご紹介いたします

それは「物件価格下落許容度」という考え方です。

この物件価格下落許容度を正しく知ることで、家を買うことがそれほど怖くないものに感じる方もいれば、逆に無理して買う必要もないと認識する方もいると思います。

この「物件価格下落許容度」というのは人によって異なり、具体的にシミュレーションをすることで把握することができます。

多くのケースでは、購入した後の居住期間が長ければ長いほど「物件価格下落許容度」は高まりますので、何年住もうとしているかという点も非常に重要な要素と言えます。

早速ですが考え方は以下の通りの2ステップです。

「物件価格下落許容度」を知る2ステップ

第一ステップは「賃貸で住み続けることによる損金を把握すること」です。

賃料とは、ただただマイナスを蓄積しているものです。

絶対損をしたくないのであれば、まずはこの最も無駄な賃料を支払い続けているという現状に疑問を持ちましょう。

これから買おうとする物件の価格が上がるか下がるかだけを気にするのではなく、現状の賃貸における収支と比較をしなければ正しい判断ができません。

買うにしろ借りるにしろ、住まいに対しては必ず費用はかかるものです。

賃料とは言うなれば、価格下落リスクがなく、引越しもしやすいという安心感を高いお金を払って得るという掛け捨て保険のようなものです。

逆に住宅ローンとは、価格下落リスクを背負い、引越しもしにくくなる代わりに、月々のマイナスが少なく、うまくいけばむしろ儲かってしまう可能性も秘めているという貯蓄型の投資信託のようなものです。

どちらを選ぶかは趣味嗜好によってお好みですが、賃貸と住宅ローンの性質を正しく理解することが重要です。

続けて第二ステップは「買った場合にどのくらい価格が下がれば第一ステップで出した損と同じ損になるかを把握する」ことです。

この金額がまさに「物件価格下落許容度」です。

例えば「5年後に500万円価格が下がったとしても、このまま賃貸で5年間住んでいるのと実質の損は変わらない」というイメージです。

この「どのくらいなら価格が下がっても許容範囲か」を知ることで、それが現実的にあり得るレベルのものかに落とし込んで考えることができ、正しい比較ができます。

より正確に言うと、お引越しを検討するということは今のご自宅に何かしらの不満があるからの場合が多いと思いますので、現状の賃料と比較するよりも、これから住みたいと思う物件のスペックの賃料と、買った場合の購入価格で比較をする方が、QOLという変数を統一できるので、より正確な比較ができます。

具体的にどういう計算をするかという点は文章だとわかりにくいと思いますので、実際に具体例を出しながらグラフでご説明いたします。

物件価格下落許容度をグラフで説明

＜＜具体例＞＞
🔳家族構成：Aさんご夫婦と子供1名
🔳購入動機：現住居手狭でお引越しを検討しており、賃貸で継続するか購入をするか悩んでいる。湾岸エリアで70㎡の3LDKが希望で子育てのことを考えて10年ほど住む予定。
🔳想定賃料：28万円
🔳購入想定価格：8,200万【ご主人単独ローン】

さて、無難に賃貸を継続するか思い切って購入をするか悩ましいですね。

上記ケースの場合、Aさんの「物件価格下落許容度」はいくらでしょうか。

詳しい部分は一旦端折りますが、以下のグラフは諸経費込みの損金の比較表となりますのでご覧ください。

青い線は買った場合で、物件価格が変わらない前提での元金を除く損金の累計です。
グレーの線は賃貸における損金の累計です。

<前提条件>
🔳変動金利0.7%・借入期間35年・住宅ローン減税適応あり・固定資産税/管積も折込み済み
🔳賃貸は更新料が2年毎に1ヶ月分発生想定
🔳購入時諸経費物件価格の7%・売却時諸経費物件価格の3%・賃貸時諸経費賃料の3ヶ月分想定

※金利上昇を見込んで金利はやや高め、諸経費モリモリの厳しめの条件でシミュレーションをしています。

損金の考え方とグラフの概要については以下ブログを参考にしてみてください。

【購入vs賃貸】居住期間から考察！何年以上同じ場所に住むなら買った方がいい？結論出しました。

上記より、物件価格下落許容度を数字にすると以下の通りです。

1年目	¥-5,279,351
2年目	¥-2,592,132
3年目	¥-170,239
4年目	¥2,546,430
5年目	¥4,997,979
6年目	¥7,744,513
7年目	¥10,226,136
8年目	¥13,002,955
9年目	¥15,515,077
10年目	¥18,322,609
11年目	¥20,865,659
12年目	¥23,704,336
13年目	¥26,278,749
14年目	¥29,149,011
15年目	¥31,755,231
16年目	¥34,657,521
17年目	¥37,295,996
18年目	¥40,230,767
19年目	¥42,901,950
20年目	¥45,869,660

購入の場合は諸経費が重くのしかかりますので、短期で売却をしてしまうと経費負けをします。

物件価格が下がっていない前提でも、その損益分岐は3年少々となりますので、Aさんの場合は3年以内に買い換える予定ならむしろマイナスですので、賃貸のままの方が良いということになります。

一方で長く住めば住むほど物件価格下落許容度が高くなるということがおわかり頂けると思います。

仮に10年ほど住む予定があるとすれば、物件価格下落許容度は「約1,800万円」です。

10年後、8,200万円で購入をした物件が6,400万円になっていたとしても、28万円の賃料を10年間支払い続けていた場合とトントンという訳です。

10 年後、物件価格が6400万円以下になると思うなら賃貸を継続、そんなに下がる訳ないと思うなら購入という判断となります。

これから買おうとするエリアや物件によっても判断が分かれるかもしれません。

Aさんの場合は10年と長く住む予定なので購入をした方が良いとは思いますが、読者様の中には比較的短期での住み替えを検討していたり、法人契約などで賃料負担が少なかったり、購入・売却時の諸経費を多少抑えることができる見込みがあったりと、ご事情によって様々だと思います。

なかなか判断が難しい微妙なケースも多いと思いますので、その時は上記シミュレーションを参考にて数字にしてみると判断しやすくなるかと思います。

現在買うか悩まれている方で個別にシミュレーションして欲しいという方は、是非お気軽にご相談くださいませ。

本日は以上となります。

ご講読頂き有難うございました！

スポンサードリンク

随時相談受付中。ふじふじ太に直接会って相談したい！という方はこちらから！ふじふじ太公式ラインに登録すれば、湾岸マンションアナリティクスも見放題です！お友達追加はこちら！ Twitterでも情報発信しています、アカウントはこちらから。ぜひフォローお願いいたします！

ABOUTこの記事をかいた人

ふじふじ太

不動産コンサルティングマスター。2022年MBA取得。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり（NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等）。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命！マンション購入は怖くないと発信していきたい！皆さんのマンションライフを応援しています！YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい！

応援メッセージをおくる