3月に発表された住宅地の公示価格は、2023年1月1日時点の価格に対して全国で2.0%、東京圏で3.4%の上昇となっていました。一方、中古の戸建て住宅取引に携わっている業界関係者の間では、必ずしもそのような感覚を持っていない人が多くいると感じています。都区部は値上がりが続いているものの、その他の地域は23年以降横ばい、あるいは値下がり傾向も見られるという声が聞かれます。今回は、1都3県の中古の戸建て住宅の成約データを用いて、都区部やそれ以外の地域における中古戸建て住宅の価格動向を探ってみたいと思います。
23年以降は横ばい傾向
今回は公益財団法人東日本不動産流通機構に登録された中古の戸建て住宅の成約データ（築24年以内、面積50〜200平方メートル、2019年1月〜2024年4月、4万3829件）を用いました。建物の築年数や規模、最寄り駅からの距離、バス便か否か、成約時期などの個別不動産の特性と不動産価格の関係を統計的手法で解析した上で、成約時期と不動産価格の関係を抜き出すと、その他の特性に左右されない価格推移を知ることができます。今回は、2019年上期（1〜6月）の平均成約価格を基準とした価格推移をグラフ化しています。
グラフは1都3県の半年ごとの価格推移です。
20年上期までは横ばいでしたが、20年下期から22年下期まで価格は上昇し、その後は横ばい傾向になっています。19年ごろは約3400万円だった価格が現在では約4200万円まで上がっているというのは少々驚きです。
都区部と千葉市近郊は上昇、それ以外は横ばい、あるいは微減
さて、1都3県の価格推移は分かりましたが、地域ごとに違いはあるのでしょうか。東京都区部と東京のそれ以外の地域（多摩）の価格推移を見てみましょう。
東京都区部は、23年上期から横ばい傾向になりましたが、24年上期は上昇傾向を見せています。4カ月分のデータしかありませんが、やはり都区部はその利便性の良さや、中長期的に需要が落ちにくいと考えられていることから、価格が上がりやすい環境にあるのだろうと思います。一方、それ以外の地域（多摩）は、価格推移の全体感は1都3県とおおむね同じですが、23年下期以降、微減傾向となっているのが特徴的です。
神奈川県は、横浜市・川崎市とそれ以外の地域（その他神奈川）、埼玉県はさいたま市近郊（さいたま市、川口市、蕨市、和光市、草加市）とそれ以外の地域（その他埼玉）、千葉県は千葉市近郊（市川市、船橋市、習志野市、千葉市、松戸市、柏市、流山市）とそれ以外の地域（その他千葉）で価格推移を調べてみました。
都心部へのアクセスがよい横浜市と川崎市、さいたま市近郊ですが、23年以降は横ばい、やや下落といった結果となっています。一方、千葉市近郊は23年以降も上昇傾向が続いています。その他神奈川とその他埼玉は23年以降やや下落傾向、その他千葉は横ばいという結果になりました。
横ばい傾向、やや下落傾向というのは、価格の上限が見えてきたということだと思われます。今後、可処分所得が継続的に増えていくということがなければ、しばらくの間、この水準で均衡する可能性がありそうです。
千葉市近郊が上昇しているのは、戸建て住宅の価格がここ数年で大きく値上がりしたことで、相対的に価格の低い千葉市近郊に需要がシフトしてきたことが要因の一つだと思われます。千葉市近郊はさいたま市近郊より価格は相対的に低くなっていますので、このまま千葉市近郊の価格が上昇を続けるとは思えません。近いうちに均衡点に到達するのではないかと筆者は考えています。
都区部の一人勝ちに
都区部のうち、港区や渋谷区の高級住宅街は、海外の方からの需要も高いとされています。円安の効果もある一方、国際的に見ても日本の不動産価格は割安とみられているため、このような好立地に対する海外からの人気は相変わらずです。こう考えると、当面、都区部の価格は上昇する可能性があります。一方、国内需要のみと考えてもよいその他の地域は、需要がこれ以上高まる要素は見当たらないように思います。価格の上限が見えてきた以上、価格上昇は考えにくく、原則として横ばい傾向となると思われます。
戸建て価格、上昇は東京都区部に限定 周辺地域は上限か 20代からのマイホーム考（101） - 日本経済新聞
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